ITBI – Propostas para melhorar sua arrecadação

                                      ITBI – PROPOSTAS PARA MELHORAR SUA ARRECADAÇÃO 

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                     Com a Constituição de 1988, o Imposto sobre Transferência de Bem Imóvel foi cindido novamente, criando-se o ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso ou Cessão de Direitos) de competência municipal e o ICMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direito). 

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                   A Carta magna não restringiu as alíquotas do ITBI, tendo os municípios ampla autonomia para fixá-las. 

                    A arrecadação do ITBI na última década se situou ao redor de 0,10% do PIB Brasileiro, mas o indicador médio aumentou para 0,16% do PIB a partir de 2015 devido principalmente ao aumento do:

• Valor dos imóveis;

• Número de transações imobiliárias;

• Volume de financiamento habitacional que demanda o registro das transações;

• Valor da alíquota de 2% para 3% por algumas cidades; e

• Grau de eficiência na administração tributária municipal, como a fixação de valores de referência do ITBI.

Desde 2008, a arrecadação nacional do 11Bi tem-se situado entre 30% e 40% da arrecadação nacional do IPTU. Tal fato é curioso, pois a base de cálculo potencial do IPTU, o estoque de todos os imóveis urbanos, é muito maior que a base de cálculo do ITBI, as transações imobiliárias legalizadas ocorridas em um determinado ano. 

Esse fato tem ocorrido devido a cinco principais motivos:

•. As alíquotas do ITBI são geralmente maiores que as do IPTU;

• O ITBI também incide sobre imóveis rurais;

• As Plantas de Valores do IPTU costumam ser muito defasadas em relação ao mercado;

• muito mais comum a concessão de isenções do IPTU; e

• A inadimplência do IPTU é muito elevada na maioria dos municípios brasileiros, em média 40% 

                      Por volta de 2010, muitos municípios brasileiros, especialmente as maiores cidades, passaram a diferenciar o valor venal do IPTU e do ITBI. Tal fato foi importante para evitar a subdeclaração das transações imobiliárias, pois os valores de referência do ITBI são baseados em pesquisas de mercado, enquanto os valores venais do IPTU costumam ser muito defasados. Tal modelo evita a evasão do próprio imposto e do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital.

                    As principais propostas para o debate de uma reforma do ITBI que este estudo levantou, passam por três principais pontos:

a) Ampliação da base de cálculo do ITBI para outros tipos de atos e contratos relativos a ativos reais, como a transferência (mas também o primeiro registro) de bens móveis (automóveis, por exemplo) e contratos de arrendamento e aluguel;

b) Previsão constitucional para a progressividade das alíquotas do ITBI, com a delimitação nacional de um intervalo de variação, recomendando-se que seja entre 2% e 6%, com um limite de isenção para pequenos aluguéis residenciais, transferências imobiliárias e automóveis;

c) Concessão de apoio e financiamento às administrações tributárias municipais, de forma que elas possam cobrar i ITBI de maneira eficiente, O estabelecimento de valores de referência do ITBI deveria ser incentivado, por exemplo, com o apoio de corretores imobiliários locais em municípios menores. Os valores de referência deveriam ser estabelecidos anualmente por decreto municipal, como forma de aumentar a sua transparência.

Valmir Martins Falcao Sobrinho 

Economista e Advogado